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| Travaux : avec ou sans permis ? |
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Vous vous sentez à l’étroit dans vos murs ?
Avant de retrousser vos manches, renseignez-vous. L’obtention d’un permis de construire ou d'une déclaration préalable sont nécessaires en fonction de la nature des travaux.
Le permis de construire pour :
o Un agrandissement créant plus de 20 m2 de surface hors œuvre brute
o La création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, créant ainsi une surface habitable supplémentaire
o Le changement de destination d’une construction, avec modification des structures porteuses du bâtiment ou de sa façade
o La modification du volume de l’habitation et l’ouverture ou l’agrandissement des ouvertures sur un mur extérieur (les deux conditions sont cumulatives)
Une simple déclaration préalable pour :
o Édifier une construction nouvelle, créant une surface hors œuvre brute supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2
o Modifier l’aspect extérieur de votre maison (création ou modification d’ouvertures…)
o Changer la destination d’un bâtiment (par exemple, faire d’un atelier une habitation). Par contre, si l’opération s’accompagne d’une modification des structures porteuses du bâtiment ou de sa façade, vous devrez obtenir un permis de construire
o Aménager des combles. Si cette opération entraîne la création de plus de 10 m2 de surface hors œuvre nette (Shon), une déclaration préalable suffit. Par contre, vous devrez obtenir un permis de construire si les travaux s’accompagnent d’un changement de pente de votre toit, de sa surélévation ou encore de l’agrandissement ou de la création d’une ouverture sur un mur
prix de l\\\'immobilier ont chuté. Il n\\\'y aura pas de sortie de crise avant que nous sachions le prix réel des maisons.
Sans davantage de certitudes sur ce front, on ne peut pas savoir quelle est la valeur des crédits immobiliers en portefeuille.
Cependant, la baisse des prix des maisons n\\\'est pas terminée, et aujourd\\\'hui, personne ne sait de combien ils doivent encore baisser.
Pensez-vous que le plan de sauvetage qui vient d\\\'être voté va permettre une sortie de crise ?
Il aura très peu d\\\'impact. Beaucoup des emprunts que les autorités veulent sauver font partie de \\\"packages\\\" associant différents types de prêts. Tout cela est très complexe à débrouiller. Surtout, sans pression du gouvernement, peu de banques vont vouloir s\\\'engager pour sauver ces prêts en difficultés. En fait, le risque d\\\'intervention du gouvernement, en la matière, est de ralentir le processus d\\\'ajustement des prix dont nous avons besoin.
N\\\'y a-t-il pas un danger macro-économique et social à laisser les prix de l\\\'immobilier s\\\'ajuster sans rien faire ?
Les gens qui ont les plus gros problèmes économiques sont ceux qui, de toutes façons, n\\\'ont pas de capital dans leurs biens immobiliers et pas de capacité d\\\'emprunt à protéger.
Ils vont louer à nouveau leur maison. Ils ne perdront rien parce qu\\\'ils n\\\'ont presque rien investi.
Qu\\\'est-ce qui peut déclencher le retour de la confiance ?
Quand les prix de l\\\'immobilier auront atteint un point bas. Peut-être à la fin de l\\\'année, mais ce n\\\'est qu\\\'une supposition, on ne peut pas savoir.
L\\\'économie américaine est-elle menacée d\\\'une récession ?
Son plus grand problème n\\\'est pas qu\\\'elle est en récession, c\\\'est qu\\\'il est en train de s\\\'opérer une perte de richesse en défaveur des Etats-Unis, au profit des pays producteurs de pétrole. Après une récession, on revient aux niveaux de production la précédant.
Là, ce ne sera pas le cas. Nous allons être grevés d\\\'une partie de nos richesses en permanence. C\\\'est ce à quoi on s\\\'ajuste.
Cela requiert que les salaires réels baissent, que les profits réels baissent, et c\\\'est ce qui se passe. Je crois en effet que le plus gros danger qui pèse sur l\\\'économie américaine - et sûrement l\\\'économie européenne, d\\\'ailleurs - est la flambée du prix du pétrole et des matières premières. Les gens ont moins d\\\'argent à dépenser.
La flambée du pétrole est plus grave que la crise immobilière ?
Oui. Car elle affecte tout le monde. Le problème de l\\\'immobilier est localisé dans six régions américaines - Californie, Floride, etc. Le reste du pays - Washington, New York, etc. - ne connaît pas de déclin important des prix. La crise immobilière affecte Wall Street, qui a été assez idiote pour acheter ces \\\"mortgages\\\".
Du coup,Wall Street n\\\'a de cesse de se plaindre de ce que la situation est terrible... Mais ce qu\\\'ils oublient de dire est que c\\\'est terrible pour eux, pas pour le reste d\\\'entre nous.
Le ralentissement sera-t-il brutal ?
On nous disait, à Wall Street, qu\\\'on était au bord d\\\'une nouvelle Grande dépression. C\\\'est totalement faux. Le taux de chômage était de 25% à cette époque, il est aujourd\\\'hui de 5,5%, il y a un filet de sécurité bien plus important. En plus, la Grande dépression a été causée par l\\\'erreur de la Fed d\\\'autoriser une baisse de la masse monétaire de 25%. Cela n\\\'arriverait plus aujourd\\\'hui. En fait, c\\\'est Wall Street qui est en phase de dépression. L\\\'économie, quant à elle, avance dans la bonne direction.
Les autorités américaines ont-elles été trop indulgentes avec le secteur financier ?
Oui. Le système ne peut pas fonctionner si les banques ramassent les gains, et les contribuables les pertes.Lorsque les banques ne peuvent plus lever d\\\'argent, les autorités doivent, si besoin est, forcer les actionnaires à reconnaître qu\\\'ils ont tout perdu et gérer le transfert des actifs des banques ailleurs pour que leurs activités se poursuivent et qu\\\'il n\\\'y ait pas de risque systémique.
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| A SAVOIR : les diagnostics obligatoires |
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Ils sont à réaliser par le vendeur d’un bien immobilier et sont de plus en plus nombreux et indissociables de la transaction immobilière.
1. Le diagnostic plomb
Le diagnostic plomb vise à lutter contre le saturnisme chez l’enfant en limitant la présence de plomb dans les peintures anciennes.
L'ERAP devient le C.R.E.P. : Depuis le 27 avril 2006, l'état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) est remplacé par un constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
Ces textes sont devenus applicables dès le 27 avril 2006, comme tous les textes qui paraissent au J.O., sans disposition spécifique.
Conformément à la loi, un CREP, établi depuis moins d'un an à la date de la vente, doit être produit pour tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation).
• Lors de la vente de l'immeuble
• Dans les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l'altération substantielle des revêtements
• Avant le 11 août 2008, dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux
• A partir du 11 août 2008, le CREP devra être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation (article L1334-7 du Code de la Santé Publique). Il doit avoir moins de 6 ans à la date de la signature du bail, à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb.
Le CREP a pour but de prévenir ou traiter des causes d'insalubrité éventuellement associées.
En revanche, dès qu'il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tenu d'effectuer des travaux, afin d'éliminer le risque d'exposition au plomb.
2. Le diagnostic amiante
Si le rapport met en évidence la présence d’amiante, le vendeur est tenu à un devoir d’information mais il n’a pas obligation d’effectuer les travaux de rénovation.L’acquéreur qui accepte de prendre en charge les travaux dispose de 3 ans pour mettre en conformité le logement.
Le certificateur immobilier recherche les produits contenant de l'amiante, selon une liste définie par la Réglementation en vigueur, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le certificateur immobilier procède au repérage systématique des matériaux suspects et réalise les prélèvements nécessaires à l'établissement du rapport de diagnostic amiante qui mentionnera les résultats des analyses effectuées obligatoirement par un laboratoire agréé.
- Depuis le 1er janvier 2002, le diagnostic amiante étendu à l'ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante est obligatoire pour la démolition d'un immeuble bâti.
- Depuis le 1er septembre 2002, pour exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés, un constat de présence ou d'absence d'amiante doit être joint obligatoirement à tout acte de vente d'un immeuble bâti.
3. L'Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)
L'état des risques naturels et technologiques ERNT est un document obligatoire depuis le 1er juin 2006. Il s’applique à tout type de transaction immobilière.
Pour tous types de transactions immobilières, toutes locations et pour toutes ventes, le propriétaire doit fournir en même temps que le contrat un état des risques naturels et technologiques ERNT.
Valable 6 mois, ce document liste l’ensemble des risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et technologiques (industriels, chimique, biologiques..) auxquels est exposé le bien immobilier.
Un état des risques complet comprend :
• l'arrêté préfectoral
• les cartes communales
• le plan de situation
• la liste des risques auquel est exposé votre bien immobilier
Il concerne tous les biens situés sur les communes :
• faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels
• faisant l'objet d'un plan de prévention des risques
technologiques
• situées dans une zone de sismicité, ou encore tous les biens indemnisés au titre des catastrophes naturelles depuis 1982.
Seuls certains contrats sont concernés par cet état :
• promesses unilatérales de vente ou d'achat
• contrats de vente
• contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tous types de contrats donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »
• contrats de locations saisonnières ou de vacances
• contrats de locations meublées
• contrats de vente en futur état d'achèvement (VEFA)
Attention, il est indispensable que ce document soit remis au locataire ou à l'acquéreur, faute de quoi un juge peut prononcer une diminution du montant du loyer ou de la vente voire son annulation.
L'Etat français rend obligatoire depuis le 1er juin 2006 l'information dans le cadre de toute transaction de vente ou de location d'un bien immobilier, du risque encouru par ce bien du fait même de sa localisation.
4. Le diagnostic gaz
Depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus doit produire un diagnostic gaz. Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz est donc, dorénavant nécessaire.
Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et des familles peuvent prévoir des diagnostics permettant d'assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité.
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Ce diagnostic concerne tout type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il repose sur quatre points suivants :
• la tuyauterie fixe
• le raccordement au gaz
• la ventilation de la pièce
• la combustion
Ce diagnostic ne s'applique pas aux installations collectives de production de chaleur ou d'eau chaude telles que définies à l’article 2 de l’arrêté du 2 août 1977, ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.
Le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel des éléments constituant l'installation sans démontage, hormis celles mentionnées dans la norme XP P 45-500. Ce contrôle ne garantit pas les modifications susceptibles d'être effectuées après son passage.
Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique.
Les modalités d'application du présent article font l'objet d'un décret en Conseil d'Etat.
En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en conformité de l'installation existante).
5. Le diagnostic termites
Les termites s’attaquent au bois (solive, parquet, charpente, meuble), aux textiles et au papier. Le danger provient du fait que l’attaque ne s’entend et ne se voit pas.
En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le Préfet, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic à l'issue duquel l'expert établira un état parasitaire.
La réalisation d'un diagnostic par un expert permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites. Une clause d'exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être stipulée dans l'acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé.
L'état parasitaire doit, pour ce faire, avoir été
établi depuis moins de six mois.
6. Le diagnostic électrique
Il entrera en vigueur le 1er janvier 2009 et portera sur l'état de l'installation électrique.
Un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation.
La norme NF expérimentale XP C 16-600 du mois de août 2007 fixe le contrôle de l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en France.
Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative, visibles, visitables de l'installation des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation. II concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique.
Le décret d'application du diagnostic électrique est prévu pour la fin de l'année 2007, et pour une mise en application au 1er semestre 2008.
Concerne : en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle ci date de plus de quinze ans.
Validité : La durée de validité du présent état sera fixée par décret simple modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3 ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.
Norme : L'application de la norme XP C 16-600 est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques sus-mentionnées.
Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation et jusqu'aux bornes d'alimentation des matériels d'utilisation ou des équipements alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant.
Cependant les matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour leur choix et leur mise en oeuvre.
7. Le mesurage Loi Carrez
La loi Carrez rend obligatoire la mention de superficie d'un lot privatif de copropriété lors de toute mutation.
L'expert vous propose des relevés sur site tels que définis dans la loi du 18 décembre (96-1107) JO du 19 décembre 1996 et décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997.
Les relevés réalisés par un technicien de la construction qualifié, spécialement formé à cette mission garantissent l'exactitude des informations, vous exonère de tout risque juridique et favorise la transparence de la transaction.
Par ces interventions
réglementaires, l'expert s'engage :
• à informer les occupants du lieu de sa démarche
• à analyser la composition du ou des lots d'après les documents confiés
• à procéder aux relevés sur site
• à remettre le certificat original. |
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| Le raccordement au tout-à-l'égout |
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Parmi toutes les réglementations existantes, on ne pense pas toujours au branchement au tout-à-l'égout. Pourtant certaines obligations existent déjà et 2005 a marqué une nouvelle étape dans la réglementation du branchement au tout-à-l'égout
En quoi consite la nouvelle règlementation ?
Depuis le 31 décembre 2005, et selon une directive européenne de 1991, les communes de plus de 2 000 habitants doivent être raccordées à une station d'épuration afin d'éviter les rejets sauvages, maîtriser les risques de pollution et préserver la qualité de l'eau.
Elles doivent également installer, si elles n'en ont pas, un système de tout-à-l'égout auxquels les habitants se raccorderont. Cependant, à titre exceptionnel (raisons topologiques, installations trop onéreuses pour le budget de la commune), certaines communes pourront se dispenser de cette obligation et continuer à choisir l'assainissement non collectif. Mais elles seront responsables du contrôle de la conformité des installations des particuliers.
La politique de l'eau est de plus en plus encadrée au niveau européen. Protection de l'environnement oblige, de nombreuses réglementations ont vu le jour depuis le milieu des années 70. Ainsi, l'eau a été définie comme patrimoine commun de la nation dans la loi du 3 janvier 1992 et une directive du 23 octobre 2000 concilie préservation du milieu et satisfaction de l'usager.
Aujourd'hui, le traitement des eaux usées est différent selon qu'on vive en zone urbaine ou en zone rurale. Dans les agglomérations de plus de 2 000 habitants, les eaux usées sont traitées dans des stations d'épuration. Dans les zones rurales, le recours à un système d'assainissement autonome ou individuel est un moyen économique et efficace pour lutter contre la pollution de l'eau.
Qui est concerné par cette mesiure ?
L'assainissement autonome implique plusieurs personnes ou services qui tous, à leur niveau, ont un rôle précis à remplir :
• Le propriétaire du logement qui est responsable de la bonne conception de l'installation, de son utilisation et de son entretien
• L'installateur qui doit respecter les exigences techniques définies par l'arrêté du 6 mai 1996. Sa responsabilité peut être engagée en cas de non respect de ces normes techniques
• Le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC) qui est chargé, depuis le 31 décembre 2005, de contrôler les installations neuves ou existantes. En l'absence de contrôle, la responsabilité de la commune peut être engagée
Qui paie quoi ?
L'investissement et les frais d'entretien sont assumés par le propriétaire. Cependant, la commune est tenue de vérifier la bonne réalisation de l'installation et son entretien. Le cas échéant, elle peut réaliser l'entretien de l'installation, en échange du paiement d'une redevance couvrant le service rendu.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
• Si vous faites construire ou si vous réhabilitez une installation...
Il est recommandé de faire appel à un bureau d'étude pour déterminer la nature du sol et les contraintes du terrain avant de commencer vos travaux (perméabilité du sol, pente, présence d'une nappe d'eau, implantation de la maison...). Vous serez ainsi assuré de la faisabilité du projet. Faites également contrôler la conception de l'ouvrage avant la demande du permis et n'oubliez pas de retirer auprès de la mairie un formulaire de description de votre projet. Une fois le permis accordé un deuxième contrôle, "de réalisation" cette fois-ci, sera effectué avant remblaiement.
• Si vous êtes propriétaire ou locataire...
Si le logement n'est pas raccordable au réseau public d'assainissement, vous êtes usager du Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC). Sa mission est de contrôler, en plus des installations neuves, le bon fonctionnement des ouvrages existants. Pour justifier du bon entretien de votre installation, un certificat de vidange vous sera demandé à l'occasion des visites de contrôle.
Que se passes-t-il lorsque l'installation est défectueuse ?
Tout dépend de la gravité des nuisances environnementales ou sanitaires. Si l'impact est important, le maire peut, au titre de ses pouvoirs de police, verbaliser les installations polluantes ou jugées insalubres et mettre en demeure l'usager de réhabiliter son installation au plus vite.
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| Pourquoi choisir "la séparation de bien |
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À qui ce régime matrimonial est-il conseillé ?
Il est essentiellement conseillé aux personnes ayant une profession “à risques” (artisans, dirigeants d’entreprise, professions libérales…) et souhaitant mettre leur conjoint à l’abri de leurs éventuelles difficultés financières. Ce régime nécessite l’établissement d’un contrat de mariage devant notaire.
Comment ça marche ?
Dans ce régime, il n’existe rien en commun aux époux. Tous les biens que les époux possédaient avant le mariage et tous ceux qu’ils acquièrent par la suite, leur restent personnels. Ils gèrent et disposent de façon totalement indépendante leur patrimoine respectif. À une exception : le logement familial dont un époux ne peut pas disposer seul (même s’il s’agit d’un bien lui appartenant).
Comment sont gérées les dettes ?
Toujours en vertu du principe de l’indépendance, chaque époux assume ses dettes, qu’elles soient nées avant ou pendant le mariage. Ce principe connaît une exception pour tout ce qui concerne les dettes contractées pour l’entretien du ménage (assurance habitation, factures d’électricité ou de téléphone…), et l’éducation des enfants (frais de scolarité, dépenses de santé…). Les époux peuvent être codébiteurs lorsqu’ils se portent cocontractants (co-emprunteurs....).
Les époux sont également solidaires vis-à-vis du fisc pour le paiement des impôts sur le revenu, taxe d’habitation…
Peut-on changer de régime matrimonial ?
Ce n'est qu'après deux ans de mariage que les époux peuvent modifier leur régime matrimonial. Un nouveau contrat doit alors être établi par acte notarié.
Une fois l'acte signé, le notaire doit informer les enfants majeurs de chaque époux du changement envisagé. Il doit également aviser les créanciers du couple, au moyen d'une publication dans un journal d'annonces légales. Ces personnes peuvent, en effet, s'opposer au changement envisagé dans un délai de trois mois. Si c'est le cas, le notaire doit en informer les époux. En présence d'enfants mineurs, ou lorsque les enfants majeurs et/ou des créanciers du couple s'opposent au changement de régime, celui-ci doit être homologué par le tribunal de grande instance du domicile des époux.
Chaque cas étant particulier, avant de faire votre choix, il est conseillé d'interroger votre notaire sur l'intérêt de changer éventuellement de régime matrimonial et les effets que cela peut avoir pour votre patrimoine et votre famille.
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| LA SYNTHESE DES LOIS FISCALES EN IMMOBIL |
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Les lois existantes pour les logements neufs - Robien, Girardin et Demessine - visent le même objectif : vous permettre d’acheter un appartement ou une maison en vue de les louer, dans un cadre fiscal avantageux. Ainsi, pour ne présenter que leurs principaux avantages respectifs :
• Avec la loi de Robien, vous pourrez amortir jusqu’à 65 % du prix de votre acquisition. (voir page 14 pour plus de détails)
• Avec la loi Girardin, c’est une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 % du prix d’acquisition dont vous pourrez profiter en investissant outre-mer (DOM-TOM).
• Avec le dispositif Demessine (ZRR), en achetant dans une Résidence de Tourisme, vous bénéficierez d’une réduction de près de 20 % du prix d’acquisition grâce au remboursement de la TVA, et vous profiterez d’une réduction du montant de vos impôts pouvant aller jusqu’à 25 % du prix d’acquisition.
Bien entendu, pour pouvoir bénéficier de ces avantages, vous devrez soigneusement tenir compte des conditions associées à chaque dispositif légal; les professionels de l’immobilier sont présents pour vous accompagner et répondre à vos interrogations.
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Travaux : avec ou sans permis ?
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A SAVOIR : les diagnostics obligatoires
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Le raccordement au tout-à-l'égout
Parmi toutes les réglementations existantes, on ne pense pas toujours au branche
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