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| Alors crise ou pas crise ?? |
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Allan Meltzer est professeur à la faculté américaine de Carnegie Mellon, il nous explique le pourquoi du comment, les répercussions à attendre de la “crise immobilière”, propos recueillis par les échos.fr.
Après un an de crise, que doit-on attendre de la suite des événements ?
La meilleure chose qui soit arrivée est que les prix de l'immobilier ont chuté. Il n'y aura pas de sortie de crise avant que nous sachions le prix réel des maisons.
Sans davantage de certitudes sur ce front, on ne peut pas savoir quelle est la valeur des crédits immobiliers en portefeuille.
Cependant, la baisse des prix des maisons n'est pas terminée, et aujourd'hui, personne ne sait de combien ils doivent encore baisser.
Pensez-vous que le plan de sauvetage qui vient d'être voté va permettre une sortie de crise ?
Il aura très peu d'impact. Beaucoup des emprunts que les autorités veulent sauver font partie de "packages" associant différents types de prêts. Tout cela est très complexe à débrouiller. Surtout, sans pression du gouvernement, peu de banques vont vouloir s'engager pour sauver ces prêts en difficultés. En fait, le risque d'intervention du gouvernement, en la matière, est de ralentir le processus d'ajustement des prix dont nous avons besoin.
N'y a-t-il pas un danger macro-économique et social à laisser les prix de l'immobilier s'ajuster sans rien faire ?
Les gens qui ont les plus gros problèmes économiques sont ceux qui, de toutes façons, n'ont pas de capital dans leurs biens immobiliers et pas de capacité d'emprunt à protéger.
Ils vont louer à nouveau leur maison. Ils ne perdront rien parce qu'ils n'ont presque rien investi.
Qu'est-ce qui peut déclencher le retour de la confiance ?
Quand les prix de l'immobilier auront atteint un point bas. Peut-être à la fin de l'année, mais ce n'est qu'une supposition, on ne peut pas savoir.
L'économie américaine est-elle menacée d'une récession ?
Son plus grand problème n'est pas qu'elle est en récession, c'est qu'il est en train de s'opérer une perte de richesse en défaveur des Etats-Unis, au profit des pays producteurs de pétrole. Après une récession, on revient aux niveaux de production la précédant.
Là, ce ne sera pas le cas. Nous allons être grevés d'une partie de nos richesses en permanence. C'est ce à quoi on s'ajuste.
Cela requiert que les salaires réels baissent, que les profits réels baissent, et c'est ce qui se passe. Je crois en effet que le plus gros danger qui pèse sur l'économie américaine - et sûrement l'économie européenne, d'ailleurs - est la flambée du prix du pétrole et des matières premières. Les gens ont moins d'argent à dépenser.
La flambée du pétrole est plus grave que la crise immobilière ?
Oui. Car elle affecte tout le monde. Le problème de l'immobilier est localisé dans six régions américaines - Californie, Floride, etc. Le reste du pays - Washington, New York, etc. - ne connaît pas de déclin important des prix. La crise immobilière affecte Wall Street, qui a été assez idiote pour acheter ces "mortgages".
Du coup,Wall Street n'a de cesse de se plaindre de ce que la situation est terrible... Mais ce qu'ils oublient de dire est que c'est terrible pour eux, pas pour le reste d'entre nous.
Le ralentissement sera-t-il brutal ?
On nous disait, à Wall Street, qu'on était au bord d'une nouvelle Grande dépression. C'est totalement faux. Le taux de chômage était de 25% à cette époque, il est aujourd'hui de 5,5%, il y a un filet de sécurité bien plus important. En plus, la Grande dépression a été causée par l'erreur de la Fed d'autoriser une baisse de la masse monétaire de 25%. Cela n'arriverait plus aujourd'hui. En fait, c'est Wall Street qui est en phase de dépression. L'économie, quant à elle, avance dans la bonne direction.
Les autorités américaines ont-elles été trop indulgentes avec le secteur financier ?
Oui. Le système ne peut pas fonctionner si les banques ramassent les gains, et les contribuables les pertes.Lorsque les banques ne peuvent plus lever d'argent, les autorités doivent, si besoin est, forcer les actionnaires à reconnaître qu'ils ont tout perdu et gérer le transfert des actifs des banques ailleurs pour que leurs activités se poursuivent et qu'il n'y ait pas de risque systémique.
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| A SAVOIR : les diagnostics obligatoires |
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Ils sont à réaliser par le vendeur d’un bien immobilier et sont de plus en plus nombreux et indissociables de la transaction immobilière.
1. Le diagnostic plomb
Le diagnostic plomb vise à lutter contre le saturnisme chez l’enfant en limitant la présence de plomb dans les peintures anciennes.
L'ERAP devient le C.R.E.P. : Depuis le 27 avril 2006, l'état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) est remplacé par un constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
Ces textes sont devenus applicables dès le 27 avril 2006, comme tous les textes qui paraissent au J.O., sans disposition spécifique.
Conformément à la loi, un CREP, établi depuis moins d'un an à la date de la vente, doit être produit pour tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation).
• Lors de la vente de l'immeuble
• Dans les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l'altération substantielle des revêtements
• Avant le 11 août 2008, dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux
• A partir du 11 août 2008, le CREP devra être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation (article L1334-7 du Code de la Santé Publique). Il doit avoir moins de 6 ans à la date de la signature du bail, à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb.
Le CREP a pour but de prévenir ou traiter des causes d'insalubrité éventuellement associées.
En revanche, dès qu'il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tenu d'effectuer des travaux, afin d'éliminer le risque d'exposition au plomb.
2. Le diagnostic amiante
Si le rapport met en évidence la présence d’amiante, le vendeur est tenu à un devoir d’information mais il n’a pas obligation d’effectuer les travaux de rénovation.L’acquéreur qui accepte de prendre en charge les travaux dispose de 3 ans pour mettre en conformité le logement.
Le certificateur immobilier recherche les produits contenant de l'amiante, selon une liste définie par la Réglementation en vigueur, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le certificateur immobilier procède au repérage systématique des matériaux suspects et réalise les prélèvements nécessaires à l'établissement du rapport de diagnostic amiante qui mentionnera les résultats des analyses effectuées obligatoirement par un laboratoire agréé.
- Depuis le 1er janvier 2002, le diagnostic amiante étendu à l'ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante est obligatoire pour la démolition d'un immeuble bâti.
- Depuis le 1er septembre 2002, pour exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés, un constat de présence ou d'absence d'amiante doit être joint obligatoirement à tout acte de vente d'un immeuble bâti.
3. L'Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)
L'état des risques naturels et technologiques ERNT est un document obligatoire depuis le 1er juin 2006. Il s’applique à tout type de transaction immobilière.
Pour tous types de transactions immobilières, toutes locations et pour toutes ventes, le propriétaire doit fournir en même temps que le contrat un état des risques naturels et technologiques ERNT.
Valable 6 mois, ce document liste l’ensemble des risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et technologiques (industriels, chimique, biologiques..) auxquels est exposé le bien immobilier.
Un état des risques complet comprend :
• l'arrêté préfectoral
• les cartes communales
• le plan de situation
• la liste des risques auquel est exposé votre bien immobilier
Il concerne tous les biens situés sur les communes :
• faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels
• faisant l'objet d'un plan de prévention des risques
technologiques
• situées dans une zone de sismicité, ou encore tous les biens indemnisés au titre des catastrophes naturelles depuis 1982.
Seuls certains contrats sont concernés par cet état :
• promesses unilatérales de vente ou d'achat
• contrats de vente
• contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tous types de contrats donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »
• contrats de locations saisonnières ou de vacances
• contrats de locations meublées
• contrats de vente en futur état d'achèvement (VEFA)
Attention, il est indispensable que ce document soit remis au locataire ou à l'acquéreur, faute de quoi un juge peut prononcer une diminution du montant du loyer ou de la vente voire son annulation.
L'Etat français rend obligatoire depuis le 1er juin 2006 l'information dans le cadre de toute transaction de vente ou de location d'un bien immobilier, du risque encouru par ce bien du fait même de sa localisation.
4. Le diagnostic gaz
Depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus doit produire un diagnostic gaz. Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz est donc, dorénavant nécessaire.
Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et des familles peuvent prévoir des diagnostics permettant d'assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité.
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Ce diagnostic concerne tout type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il repose sur quatre points suivants :
• la tuyauterie fixe
• le raccordement au gaz
• la ventilation de la pièce
• la combustion
Ce diagnostic ne s'applique pas aux installations collectives de production de chaleur ou d'eau chaude telles que définies à l’article 2 de l’arrêté du 2 août 1977, ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.
Le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel des éléments constituant l'installation sans démontage, hormis celles mentionnées dans la norme XP P 45-500. Ce contrôle ne garantit pas les modifications susceptibles d'être effectuées après son passage.
Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique.
Les modalités d'application du présent article font l'objet d'un décret en Conseil d'Etat.
En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en conformité de l'installation existante).
5. Le diagnostic termites
Les termites s’attaquent au bois (solive, parquet, charpente, meuble), aux textiles et au papier. Le danger provient du fait que l’attaque ne s’entend et ne se voit pas.
En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le Préfet, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic à l'issue duquel l'expert établira un état parasitaire.
La réalisation d'un diagnostic par un expert permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites. Une clause d'exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être stipulée dans l'acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé.
L'état parasitaire doit, pour ce faire, avoir été
établi depuis moins de six mois.
6. Le diagnostic électrique
Il entrera en vigueur le 1er janvier 2009 et portera sur l'état de l'installation électrique.
Un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation.
La norme NF expérimentale XP C 16-600 du mois de août 2007 fixe le contrôle de l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en France.
Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative, visibles, visitables de l'installation des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation. II concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique.
Le décret d'application du diagnostic électrique est prévu pour la fin de l'année 2007, et pour une mise en application au 1er semestre 2008.
Concerne : en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle ci date de plus de quinze ans.
Validité : La durée de validité du présent état sera fixée par décret simple modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3 ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.
Norme : L'application de la norme XP C 16-600 est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques sus-mentionnées.
Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation et jusqu'aux bornes d'alimentation des matériels d'utilisation ou des équipements alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant.
Cependant les matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour leur choix et leur mise en oeuvre.
7. Le mesurage Loi Carrez
La loi Carrez rend obligatoire la mention de superficie d'un lot privatif de copropriété lors de toute mutation.
L'expert vous propose des relevés sur site tels que définis dans la loi du 18 décembre (96-1107) JO du 19 décembre 1996 et décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997.
Les relevés réalisés par un technicien de la construction qualifié, spécialement formé à cette mission garantissent l'exactitude des informations, vous exonère de tout risque juridique et favorise la transparence de la transaction.
Par ces interventions
réglementaires, l'expert s'engage :
• à informer les occupants du lieu de sa démarche
• à analyser la composition du ou des lots d'après les documents confiés
• à procéder aux relevés sur site
• à remettre le certificat original. |
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| REDUCTION D’IMPÔTS |
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Comment réduire mes impôts ?
Utiliser les lois fiscales relatives à l’investissement immobilier locatif est un moyen idéal pour réduire vos impôts dans des proportions importantes ; c’est aussi une façon avantageuse de vous constituer un « patrimoine pierre » qui vous assure un revenu complémentaire.
Le montant de la réduction d’impôt dépend à la fois de votre situation personnelle au plan fiscal, du prix du bien que vous achetez, des caractéristiques de votre emprunt, et du montant des loyers et des charges relatives à votre bien immobilier.
Les outils de simulation disponibles sur ce site permettent de vous familiariser avec les différents critères à prendre en compte. Une étude financière complète et personnalisée (gratuite), réalisée avec l’un de nos conseillers, permettra ensuite de calculer votre réduction d’impôt potentielle avec précision. |
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| LA LOI DE ROBIEN |
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Le dispositif d'investissement locatif qui remplace le «Besson» est paru au Journal Officiel du 21 décembre 2003, il est applicable à tous les baux conclus depuis 2003 (mise en location à partir de 2003).
En voici les principales évolutions :
• Augmentation des plafonds de loyers (jusqu'à plus de 100% dans certaines zones !)
• Simplification du zonage (il y a maintenant 3 zones au lieu de 4)
• Suppression des plafonds de ressources des locataires.
• Extension aux locations déléguées (résidences étudiantes )
• Adaptation de la réglementation en faveur des SCPI
• Ouverture à l’ancien sous certaines conditions
Attention, ce dispositif :
• EST RÉSERVÉ A L'ACHAT D'UN LOGEMENT NEUF, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION : un logement dont l'investisseur est déjà propriétaire ne peut donc satisfaire aux conditions.
• IL NE PEUT DONC PAS CONVENIR A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR
Applicable au neuf – comme à l'ancien totalement réhabilité et sous certaines conditions très strictes, son principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement.
Pour l'investisseur optant pour cet avantage fiscal, deux conditions de location sont à respecter:
• conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans.
• respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).
Pour l'investisseur avisé, l'impact du dispositif de Robien est considérable :
• Possibilité d'investir enfin dans des moyennes et grandes surfaces (T2, T3, T4, maison individuelle) sans craindre l’écueil d’un locataire "trop aisé" (non éligible jadis au dispositif Besson).
• Possibilité d’acquérir un bien dans des zones où le prix de l’immobilier est élevé.
• Nette amélioration de la rentabilité de l’investissement.
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| LA SYNTHESE DES LOIS FISCALES EN IMMOBIL |
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Les lois existantes pour les logements neufs - Robien, Girardin et Demessine - visent le même objectif : vous permettre d’acheter un appartement ou une maison en vue de les louer, dans un cadre fiscal avantageux. Ainsi, pour ne présenter que leurs principaux avantages respectifs :
• Avec la loi de Robien, vous pourrez amortir jusqu’à 65 % du prix de votre acquisition. (voir page 14 pour plus de détails)
• Avec la loi Girardin, c’est une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 % du prix d’acquisition dont vous pourrez profiter en investissant outre-mer (DOM-TOM).
• Avec le dispositif Demessine (ZRR), en achetant dans une Résidence de Tourisme, vous bénéficierez d’une réduction de près de 20 % du prix d’acquisition grâce au remboursement de la TVA, et vous profiterez d’une réduction du montant de vos impôts pouvant aller jusqu’à 25 % du prix d’acquisition.
Bien entendu, pour pouvoir bénéficier de ces avantages, vous devrez soigneusement tenir compte des conditions associées à chaque dispositif légal; les professionels de l’immobilier sont présents pour vous accompagner et répondre à vos interrogations.
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